A-A+

房地产预售制,女性职场权利-sun riches

2021年03月08日 趣事 暂无评论 阅读 91 views 次

今年两会全国政协委员朱世宏提出。建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。

这个提案一经曝光立刻引发了大众的赞许,其实这个提案并非朱世虹首次提出,2019年两会的时候。他也曾经建议过,只是没被采纳。 对于这两个建议,他给出的理由分别是商品房预售制度。开发商将经营风险转嫁给了购房者,先预付房款,而后交房,不仅让购房者承担了。本应由开发商承担的资金成本还会导致开发商挪用,占用资金等风险,而公摊面积存在缺少限制性标准。

由开发商委托房产商测绘面积容易产生暗箱操作等,导致公摊面积无序增加,不断上涨。取消预售制度,即使在最正式的场合都已经至少讨论超过了15年了,例如2005年,央行发布报告在进一步完善房地产市场管理影响明确提出考虑取消房屋预售制度。当时的结果是大部分百姓都表示赞同,但是开发商的态度截然相反,他们认为建议不合理,并持反对意见。出现这种结果不难理解,毕竟是影响到各自利益的问题。

预售制其实就是开发商。把尚未完成建设,不能进行交付的商品住宅提前卖给购房者这种不能交付的商品。从本质上来说其实是属于期货的英雄,所以对于预售是牢牢挂钩的专属名词,就是期房。

另外,香港所说的楼花也是这个意思。内地是从1994年建立预售许可制度,但当时国内住宅严重短缺,商品房市场不成熟。开发商除了银行贷款之外,缺乏充足有效的融资渠道也正是在这种因素的影响下,预售制才会被迅速推广,真要细究起来,预售制的初衷其实是为了解决房地产开发商的融资问题。让他们抓紧时间盖房子,也就是说,在房地产市场化的初期阶段,预售只跟当时的需求其实是相适应的。因为房地产刚刚起步,大家既没有观念上的超前性,也没有消费超前意识,不管是开发商还是购房者,实际上都缺钱,而预售制正好解决了这个问题,让老百姓可以提前买房,毕竟买现房更贵。

这样也帮开发商解决了资金难题,但是随着内地房地产市场愈发壮大,开发商早已赚得盆满钵满。融资渠道也比当年丰富很多,按理说似乎不再需要从购房者的手中预支房款。但很可惜,预售制成了约定俗成的惯性,一直沿袭至今,在某种程度上说,预售制的存在侵害了购房者的利益。房子都还没看出来,就要把房款交上去,将来质量不过关,甚至房子烂尾,他们找谁说理去呢?面对烂尾楼,连政府也是束手无策的。

最典型的就是前几年房企搞得高周转模式。在这个玩法里,预售制的融资功能简直被发挥到了极致,毕竟高周转的根本就是预售回款。再打回款的钱继续投进房地产项目,继续预售,回款继续投,如此循环,不断扩张。摊子越铺越大,房企的规模自然也是快速膨胀起来,让一众头部房企个个都是巨无霸的存在。

当然,高周转对于房企来说也有一个致命的缺点,那就是资金链绝对不能断,一旦资金链断了。那就是兵败如山倒难以挽救,相信很多人见证了2020年,就连大开发商也出现了无法交房的问题。让很多业主蒙受巨大损失,预售制成了很多人心中的痛,也留下了巨大的阴影。

最典型的案例,就是北京泰禾院子二期长期停工烂尾,导致业主多次公开维权。还有昆明别样幸福城。烂尾了六年,业主们被迫住进了没有门窗,没有电梯的烂尾楼,喝水靠人抬,照明靠蜡烛,苦中作乐。上演一出真正的别样幸福,前车之鉴摆在那里,谁也不愿意自己掏空积蓄买来的房子,最后沦为烂尾楼。人们对于预售制也是越来越难以忍受,取消预售制的呼声空前高涨。

但说句实话,目前对于开发商而言,告别预售制可不是随随便便就能落实的,现在大多数房企就靠着玉手画的大饼。

如果短时间全改为限售,那次经验爆雷的房企数量可能会呈几何式增长,最终可能导致楼市崩盘。这是政府最怕看到的,所以取消预售制的呼声虽高,但迫于现实无奈只能循序渐进。2020年,海南出台新规,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度,海南由此成为首个全省推行商品房现售制度的省份。当取消预售制的呼声越来越强烈,意味着全国其他地方也可能会逐步跟进另一个话题。

如果说预售知识大大增加了房子烂尾的可能性,那么公摊面积则是让人多花了一笔不明不白的钱。所谓公摊,指的是整栋大楼中的公共区域加到一起,然后均摊到每户的头上,这部分面积就是公摊。但公开的标准却是个问题,房子建得不一样,各地标准不一样,得出的公摊率也不一样,一般来说,楼盘公摊面积。可能会有15%乃至30%以上,所以取消公摊面积也是房地产领域最该改变的一大问题。

因为其中猫腻太多,水太深,如果买100平的房子,也许套内面积也就70多平。甚至有的购房者可能还不知情,而且公摊面积这笔不明不白的钱还远不是一锤子买卖。后期的物业费,取暖费,水电费等也是按公摊面积收取的。

如果日后国内开征房产税,大概率你会按照公摊面积计算,但是取消公摊面积面临一个很现实的问题,那就是购房者能不能接受房价突然暴涨?毕竟,羊毛出在羊身上,建筑公共区域的费用最终还是得购房者承担,开发商自己是不会吃这个亏的。取消公摊其实更接近于换一种计价方式,本质还是不变的,比如同样200万的房子,建筑面积100平方,套内面积80平方,原来单价2万取消公开,那么可能就会变成2.5万。

当然,这只是名义房价上涨,而实际房价保持不变,改变计价方式并不能改变最终价格。当然,名义价格的上涨,无疑能让整个社会对于房价有更多深切认识,在2013年时香港就针对新房市场。二手房市场实施了两条不同的措施,针对新房,香港直接统一了新房市场的计价方式。避免开发商在公摊面积上做手脚,同时对市场释放信号,计价方式的转变不会导致购房总价的上涨。针对二手房,香港给二手房市场设定了十个月的过渡期,允许二手房交易时采用套内面积与建筑面积两种计价方式,方便购房者选择,从而给二手房市场交易适应新的计价方式提供了充足的适应期。

从当地房地产市场的反馈来看,过度的十分平稳,所以取消公摊并没有想象的困难。不过也要注意一点,如果按套内面积计价,有的开发商肯定会为了利润最大化去削减公摊面积。简单来说,就像卖车一样,通过减配,降价来增加销量,例如减少地下室,减少电梯数量等。尤其是在刚需盘,当然只有大城市的开发商才敢这么做,毕竟供需矛盾突出,而在其他城市,估计购房者也不会买单。

今天是三八妇女节,那我们就谈一个与女性权利有关的体验,近日全国政协委员宋志平表示。建议出台生育福利政策,解决女性就业难问题,建议产假延长至三年到六年。以便于孩子在上幼儿园或者小学前能得到好的照顾和教育,再者减免二孩入园费用等。同时给予一定补贴,减轻二孩家庭因抚养教育支出造成的经济压力,鼓励企业聘用女性职工。同意休产假,女工停薪留职,并继续发放五险一金,但需减轻企业负担。

政府可通过退回企业走社保的比例数额来给企业补贴。第二项建议没有什么问题,但第一项落实3-6年的产假,那么今后女性大概率会找不到工作。

其实,如果真想解决这个问题,就要使用财税手段,向保护女性生育权的单位提供真金白银的补贴。比如单位全体女性员工的生育比例提升,那么企业所得税率可以相应下调,二胎和三胎的权重可以倍。

或者是生育之后五年内女性员工的个人所得税减半等做好基础支持,比如大力发展,完善,规范婴幼儿托管机构。毕竟,现在0-3岁的托管机构大多数都是私人自治,缺乏监管,难成体系而大力发展。

-----sun riches

末陌

给我留言


Copyright © 末陌 保留所有权利.   Theme  Ality

用户登录 ⁄ 注册

分享到: