房地产、经济、央行

本文转载自ytb-sun riches

  对于整个房地产行业而言,恒大的事件似乎已经成了一个转折点。在此之前,虽然有房企爆雷,但毕竟是零星的几家体量也不算太大,而现在人们对于整个行业的信心逐步坍塌。从点到面,人人自危,房地产一直被称作是中国经济的夜壶。憋不住尿就要放水时,总要拿出来用一用,一方面,它是经济稳增长的必备驱动,拉动三成GDP,贡献四成财政,创造五成信用,与政府基建一起共同构成了一个强大的拉动力。

另一方面,作为一壶咖啡用的次数太多又使得她臭不可闻,具备各种原罪,例如挤压实体经济生存空间,形成庞大的债务和系统性风险,制造狂热的泡沫,投机,贪腐以及越来越大的贫富差距社会力气。高企的房价已经上升到了社会稳定和国家安全的高度,以至于中央层面必须高呼房住不炒。以安抚心态失衡的社会大众。

 

即使这样地方政府需要依靠这个夜壶过日子,一旦没有土地作为财政和信用来源,地方财政几乎会立刻进入断粮状态。与此同时,银行不良率也会大幅攀升,上下游行业也必然会受到牵连。比如,家电,建材,家居,汽车等行业,也很快会进入萧条状态。失业率会大幅攀升,地产如同一把双刃剑,拉动中国经济的同时。对经济发展质量的损害也变得前所未有的大,高企的房价已经成为另一种恶性通胀,带来的不仅是生活成本的提高,还有宏观风险的灰犀牛,生产成本的大幅上升。

中国房地产几十年来表现的大繁荣,以及繁荣背后的各种问题。不过是中国经济社会的一个缩影,房地产的问题 局部只是来自房地产。而是经济增长模式,货币发行模式,信用创造模式,财政运行模式等。种种问题纠结在一起的一个集中表现任何一个发展经济体。如果财富增长的太快,而且财富的主要驱动力不是资产端,而是负债端。依靠的是投资加负债来驱动,那繁荣的背后必然有一颗随时引爆的大雷。当前中国面临的最大变数就是人口问题,人口的变动是指数级的。其增长的时候会大幅膨胀,缩减的时候也是悬崖式减少。

站在人口悬崖上看中国经济很多变化都符合经济运行的客观规律。人口总量和人口结构为何如此重要,因为在现代经济增长模式中。人是万物的尺度,人既是生产者,又是消费者,尤其是市场经济赋予消费者上帝的地位。人本主义和消费主义的盛行,个人的创造力得到极大的发挥。造就了无比繁荣的现代经济,这些都是以人口为基础的。而实体经济尤其是制造业,依靠的就是廉价的劳动力。虽然当前的自动化程度已经越来越高,但仍然有大量的工具需要人工。

同时,制造出来的产品也需要消费者,因此,人口老龄化,人口总量和结构的变化。都是影响制造业和实体经济的第一变量。当前中国人口增长率大幅下降。人口结构急速老化与快速攀升的债务形成了对比。并且两者开始相互强化人口下降带来的长期需求不足与利率走低。加剧了债务的膨胀,债务的过度膨胀又进一步压抑了经济的增长活力。提高了人口生育成本,在一定程度上降低了人口生育意愿。

经济最终还是得靠实体经济的资产,如果实体经济缺乏有效的资产。只能靠负债端的膨胀维系,那么这个经济体将会变得非常脆弱。

房地产最初也属于实体经济,国家财政和资产负债表的压舱石。但是随着人口悬崖债务大爆发,房地产不断的金融化。成为债务密集度极高的行业,因为从拿地到开发再到购房。基本上依靠的都是债务,简单来说,开发商采用高周转的模式。拿出一笔资金,拍地,用土地抵押贷款,然后开始建设。六个月后上市销售购房者按揭贷款,购房,开发商回笼资金的同时。又进入下一个项目,如此循环,债务不断膨胀,当然中国政府也注意到了这个情况。

从2020年下半年开始,中国监管部门开始限制信贷进入房地产市场。尤其是三道红线出台后,一些房地产企业的融资规模被限制了。政策的初衷很明显就是防止信贷资源流入过度借贷的地产公司。推进房地产市场去杠杆的过程,简单点说,这个政策就是为了房企降负债而产生的。

为了解决现金流问题,很多房企开始变相降价或者直接打折出售房产。这等于给市场释放了债务风险的信号,一些地方政府开始限制过度低价的销售。一些供应商开始讨债,就连最刚需的购房者也开始观望。此时就容易引发这些房企的债务螺旋,什么是债务螺旋呢。比如,负债累累的企业面对经济下行,现金流紧张,试图甩卖资产和存货以清偿债务。但是资产或存货甩卖却引发资产或者商品的价格下跌。使得企业整体资产价值下跌,债务率变得更高。与此同时,价格下跌导致利润下降,授信额度下降导致银行抽贷贷款下降。甚至引发供应商及合作伙伴的不信任,竞相催债。进一步加剧债务危机,如此循环,可见债务螺旋是一种越是去债务 债务率越高的现象。

一旦政策风险出现,于是向大规模出售资产,资产价格越是下跌,流动性越是萎缩。企业就容易陷入债务螺旋,现在的恒大就是一个典型的例子。

次贷危机后,在金融自由化浪潮中,从一个个无序膨胀的融资平台。到一个可过度负债的房地产企业华融、明天到海航。这些大型金融集团已经经历了第一轮债务暴雷的洗礼,现在轮到了房地产集团,如今还有一个问题,如果房地产集团的债务危机感染到国有商业银行,央行会怎么办。在90年代,中国出现了大量国有企业倒闭,导致国有商业银行坏账率极高。当时银行改革的核心是剥离不良资产,简单来说,就是把银行的不良资产剥离给华融,信达等四大金融资产管理公司。而这次大公司的资本主要来自央行和政策性银行注资。目前,大型房企们的资金主要来自国有商业银行。因此,大型房企与国有商业银行之间风险无法完全切割。

如果这些大型房企的债务风险感染到国有商业银行,注资就会成为必选项,除了房地产企业,国有商业银行的风险。还有地方政府的债务风险,如今土地使用权出让收入是地方政府最主要的财源。如果地方政府发生债务风险,注资一样也是必选项。注册的内涵就是全民买单,准确来说是大部分人买单。这种情况在高度市场化的美国一样也出现过,2008年金融危机爆发后。美联储向两房和大型商业银行直接注资,避免他们破产。这就是央行的最后贷款人原则,这也是目前世界上主要国家央行的关键职责。这一原则所引发的争议一直都在,如道德风险大而不燥,权力寻租。用纳税人的钱为资本家擦屁股,助长金融大佬冒险,并屡屡触发金融危机等等。

美国东方航空的首席执行官弗兰克博尔曼曾经说过一句经典的话。没有破产的资本主义,就像没有地域的基督教,破产确实是市场的一部分。也是市场启动清偿和惩罚机制的表现,若不让其破产。 这是否意味着破坏市场机制发挥和市场的竞争公平。是否意味着助长贪得无厌的金融大佬们继续冒险。

在2008年,时任美联储主席伯南克做了一个比喻。来解释美联储出手援救的正当性,当一个男人在自家床上吸烟,不小心点找了被褥,屋内起火并失控,此时你正好居住在与他并排的隔壁。是否会加入救火行列?我们一起将火扑灭是否意味着助长这位邻居继续在床上吸烟?事实上,此时此刻的我们已经顾不上这些道德风险了。

      2008年美联储的救援行动被认为是金融危机未能引发大萧条的关键。不过十多年过去了,这些拯救行动制造的天量货币。正在催生更大的全球性债务危机,如今,中央银行的资产。与金融资产高度捆绑,央行为商业银行,金融企业及金融市场提供最后贷款人保证。也就是说,金融系统出现危机,不仅不会终止货币扩张,反而可能促使央行加大货币投放,可怕的是这种恶性循环,无法被经济危机终结,直到更大更严重的危机到来。

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