因空置率调查,贝壳致歉!”
本文转载自-sun riches

最近贝壳研究院发布了一篇报告,这份报告公布了28个大中城市的住房空置率。

贝壳研究院是一个专门针对房地产市场的研究机构,在地产数据上还是有发言权的,出的报告也相对靠谱。

所以,业内很多机构和媒体都会使用它的数据。然而,因为这个空置率数据却让贝壳紧急发文致歉。为什么要道歉呢?

首先,贝壳在这份报告中指出,住房空置率随城市能级依次递增,一线平均7%二线平均12%三线16%。其中仅有九个城市空置率处于合理区间,大部分城市处于10%至15%之间,六个城市高于15%。

而在这些城市中,南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三,且均在15%以上。

这个报告一出,让很多城市都破防了。比如,南昌这个被称为最没存在感的省会,还因此上热搜。

在报告中,南昌的空置率达到了恐怖的20%,喜提空置率第一城称号。

对此,江西省房地产协会直接怒斥:“数据失实,影响恶劣,该罚!”

而网友的评论是,的确是数据失实,因为实际空置率更高。

也正如贝壳道歉中所说,本次调研问卷由一线从业人员填写,在实际执行中填写人的主观判断存在偏差,调研样本和程序不够规范覆盖范围不够全面。部分调研问卷数据采集有误,导致数据不准确。

所谓一线人员的主观判断,其实就是房产中介这个小区空置率高不高。大部分肯定会说房子供不应求,买到就是赚到。

而即便在这样的情况之下,也还是爆出了20%的空置率,那么实际情况大概率会比这个更高。

另外贝壳只统计了存量二手房。

但是还有很多新建住宅或者建好卖不出去,压在开发商手里的。或者抵押在金融机构的房子,那就更是多了去了。

因此,南昌的空置率肯定不止20%。

其实从南昌整个城市的基本面也能看出一二。我们知道,一个城市的住房需求主要和三个因素有关,那就是产业、收入以及人口。

那么,南昌的产业究竟如何呢?截至2021年底,南昌一共拥有A股上市公司23家,总市值达到2332.33亿元。

2021年,营收最高的三家公司分别是:正邦科技476亿,江铃汽车352亿、方大特钢216亿,其中正邦科技在2021年净利润同比下降了427.62%跌至-188.19亿。在头部上市初期中亏损额居于首位。

所以南昌上市公司的总市值不高,企业龙头的业绩也不理想,这是事实。

其实,南昌的经济增速在今年上半年表现得还不错。上半年,全市地区生产总值¥3,410亿增速4.3%,其中第一产业增加值72.2亿元增长5.5%。

第二产业增加值1,636.15亿元增长5.1%第三产业增加值1,701.15亿元增长3.6%。4.3%的增速在全国来看确实很亮眼,但是在江西省内和兄弟城市比却并不突出,因为全省的平均增速是4.9%,而在重视制造业的氛围下,南昌的制造业实力,在省内也表现一般,与省会城市的地位并不匹配。

以1至5月份,规模以上工业利润总额来看,在江西省内,九江市第一,达到253.2亿元。宜春第二,达到181.4亿。南昌第三,达到121.3亿,还不到九江的一半。

再看南昌的财政收入。南昌今年上半年的收入状况也比较一般,全市一般公共预算收入247.58亿,同口径下降1.4%,留抵退税后下降12.1%,其中税收收入144.93亿,占一般公共预算收入的比重为58.5%。

民生类支出完成324.74亿,占支出比重超八成,超过预算收入77亿。

也就是说,光是民生类支出,就已经让财政赤字了。

而一直以来,南昌的财政是比较依赖卖地收入的,但是2021年南昌的卖地收入只有209亿。而在2002年,这一数据是623亿元,一年之间下降了414亿。

再看个人收入方面,2021年,南昌无论是私营单位还是非私营单位,平均收入数据都是省内第一。

私营单位个人平均收入59309元,非私营单位97791元,平均到每个月也就是4942元以及8149元。

所以,虽然南昌的房价不高,平均在一万多左右,但对于当地居民,特别是私企员工来说,压力还是很大的。

以一套100平的房子为例,就算总价100万,以南昌私企员工平均收入而言,一对夫妻每月存4000块,仅仅存首付就要6年左右。

而且这个过程中还不能失业、降薪,不能生大病,付完首付开始贷款买房后,同样也是必须保证不能失业、降薪,否则房子不保。

这会造成什么现象呢?那就是当地居民中大部分买得起房的基本都是国企、事业单位、家庭或者私企的高管、老板,他们反而能买好几套,有的买了之后租不出去,或者干脆就不出租,于是放着就成了空置房。

到了今年,南昌人更是和全国人民一样开始疯狂存钱。6月末,住户存款余额5368亿元,增长12.7%。住户贷款余额4763.42亿元,下降0.4%。

所以对于南昌的楼市,现在的情况是富人不想买,穷人不敢买。

而由于产业结构一般,平均收入不高,因此南昌和成都、武汉不一样。

他虽然也去吸引周边部分城市的人口,但吸引力有限。

武汉去年的常住人口增加了120万,而南昌则是18万。

其实从年轻人的流动轨迹也能看出大部分人的心态。

前不久,江西一本院校的录取工作结束,很多人吃惊地发现江西的高校普遍被冷落,这里面自然也包括南昌的高校。

江西的7所一本院校中,比如南昌大学、江西师范大学、江西财经大学、南昌航空大学等。除了江西财大外,其余六所一本院校招生全面遇冷,连南昌大学这个江西全省唯一一所211也未招满。

所以南昌的空置率有多高,楼市未来如何?相信各位心中应该早已有了答案。

当然,全国有这种情况的可不只是南昌,甚至都算不上最严重的。

贝壳统计的这28个城市都是有点规模的,而一些真正的中小城市,贝壳都不愿意记录的那些城市,空置率肯定更高。

前两年在棚改的刺激下,有的县城每家每户的房子甚至有好几套,空置率怎么可能不高?

2018年底,西南财经大学发布的报告显示,中国城镇地区住房空置率是21.4%。要知道这还是2018年的数据。

还有原住建部副部长仇保兴也说过,目前住房空置率已达15%,有的省份更是高达25%,甚至30%。

相比之下,贝壳的数据都算是保守的了。

过去20年,城镇化带来的巨量住房需求是房地产高歌猛进的最大推动力。

2000年,中国城市化率为36.2%。2021年接近70%,几乎翻倍。

2000年,中国人均居住面积还只有10.3平米,2021年这个数字变成了41.76平米。

20多年的时间,人均居住面积增长近四倍。

而根据央行的报告显示,到2019年,中国城镇居民户均拥有住房1.5套,住房拥有率高达96%。

可怕的是飞在中国房地产上空的“最大灰犀牛”已经悄悄降临。2021年,中国人口出生率为7.52‰,下降速度极快。

同年人口死亡率为7.18‰,不断向上爬升。生死两条线已经无限趋近,人口负增长很可能会在今年。

一边是加速出现的空置房屋,一边是加速萎缩的购房需求,支撑房地产市场的最大基石已经不复存在。

人人都知鹤岗人口流失严重、房价如葱,却不知鹤岗化已经蔓延到了富饶的长三角。

比如安徽淮南,过去十年常住人口减少了30.8万人,GDP全省倒数第五,已经沦为被帮扶的对象。

显然,众多人口下降、流失的地方,只能无奈成为下一个鹤岗。

其实,一座城市的空置率高不高,房子是不是过剩,自己出去转转就能知道个大概。

比如看看有多少小区灯火通明,多少底商正常经营,又有多少小区形同鬼城底商一片死寂。哪条地铁最拥挤,哪里的高速最塞车,哪里的学校最难考?年轻人出去读大学之后还愿不愿意回来?

我们知道,房产的价值是在一次次交易中确立起来的。房过剩的地区,新房卖不掉只能降价,二手房卖不掉只能僵持,房子彻底变成了不动产。

很多人只是不愿意相信手上的房子真的会变成一堆砖头,涨不起来也卖不出去。而贝壳的这份仅仅存活了一周的报告,虽然数据并非准确,但也算是吹响了一个不大不小的哨声。

 

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