最近贝壳研究院发布了一篇报告，这份报告公布了28个大中城市的住房空置率。
贝壳研究院是一个专门针对房地产市场的研究机构，在地产数据上还是有发言权的，出的报告也相对靠谱。
所以，业内很多机构和媒体都会使用它的数据。然而，因为这个空置率数据却让贝壳紧急发文致歉。为什么要道歉呢？
首先，贝壳在这份报告中指出，住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%二线平均12%三线16%。其中仅有九个城市空置率处于合理区间，大部分城市处于10%至15%之间，六个城市高于15%。
而在这些城市中，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三，且均在15%以上。
这个报告一出，让很多城市都破防了。比如，南昌这个被称为最没存在感的省会，还因此上热搜。
在报告中，南昌的空置率达到了恐怖的20%，喜提空置率第一城称号。
对此，江西省房地产协会直接怒斥：“数据失实，影响恶劣，该罚！”
而网友的评论是，的确是数据失实，因为实际空置率更高。
也正如贝壳道歉中所说，本次调研问卷由一线从业人员填写，在实际执行中填写人的主观判断存在偏差，调研样本和程序不够规范覆盖范围不够全面。部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确。
所谓一线人员的主观判断，其实就是房产中介这个小区空置率高不高。大部分肯定会说房子供不应求，买到就是赚到。
而即便在这样的情况之下，也还是爆出了20%的空置率，那么实际情况大概率会比这个更高。
另外贝壳只统计了存量二手房。
但是还有很多新建住宅或者建好卖不出去，压在开发商手里的。或者抵押在金融机构的房子，那就更是多了去了。
因此，南昌的空置率肯定不止20%。
其实从南昌整个城市的基本面也能看出一二。我们知道，一个城市的住房需求主要和三个因素有关，那就是产业、收入以及人口。
那么，南昌的产业究竟如何呢？截至2021年底，南昌一共拥有A股上市公司23家，总市值达到2332.33亿元。
2021年，营收最高的三家公司分别是：正邦科技476亿，江铃汽车352亿、方大特钢216亿，其中正邦科技在2021年净利润同比下降了427.62%跌至-188.19亿。在头部上市初期中亏损额居于首位。
所以南昌上市公司的总市值不高，企业龙头的业绩也不理想，这是事实。
其实，南昌的经济增速在今年上半年表现得还不错。上半年，全市地区生产总值¥3,410亿增速4.3%，其中第一产业增加值72.2亿元增长5.5%。
第二产业增加值1,636.15亿元增长5.1%第三产业增加值1,701.15亿元增长3.6%。4.3%的增速在全国来看确实很亮眼，但是在江西省内和兄弟城市比却并不突出，因为全省的平均增速是4.9%，而在重视制造业的氛围下，南昌的制造业实力，在省内也表现一般，与省会城市的地位并不匹配。
以1至5月份，规模以上工业利润总额来看，在江西省内，九江市第一，达到253.2亿元。宜春第二，达到181.4亿。南昌第三，达到121.3亿，还不到九江的一半。
再看南昌的财政收入。南昌今年上半年的收入状况也比较一般，全市一般公共预算收入247.58亿，同口径下降1.4%，留抵退税后下降12.1%，其中税收收入144.93亿，占一般公共预算收入的比重为58.5%。
民生类支出完成324.74亿，占支出比重超八成，超过预算收入77亿。
也就是说，光是民生类支出，就已经让财政赤字了。
而一直以来，南昌的财政是比较依赖卖地收入的，但是2021年南昌的卖地收入只有209亿。而在2002年，这一数据是623亿元，一年之间下降了414亿。
再看个人收入方面，2021年，南昌无论是私营单位还是非私营单位，平均收入数据都是省内第一。
私营单位个人平均收入59309元，非私营单位97791元，平均到每个月也就是4942元以及8149元。
所以，虽然南昌的房价不高，平均在一万多左右，但对于当地居民，特别是私企员工来说，压力还是很大的。
以一套100平的房子为例，就算总价100万，以南昌私企员工平均收入而言，一对夫妻每月存4000块，仅仅存首付就要6年左右。
而且这个过程中还不能失业、降薪，不能生大病，付完首付开始贷款买房后，同样也是必须保证不能失业、降薪，否则房子不保。
这会造成什么现象呢？那就是当地居民中大部分买得起房的基本都是国企、事业单位、家庭或者私企的高管、老板，他们反而能买好几套，有的买了之后租不出去，或者干脆就不出租，于是放着就成了空置房。
到了今年，南昌人更是和全国人民一样开始疯狂存钱。6月末，住户存款余额5368亿元，增长12.7%。住户贷款余额4763.42亿元，下降0.4%。
所以对于南昌的楼市，现在的情况是富人不想买，穷人不敢买。
而由于产业结构一般，平均收入不高，因此南昌和成都、武汉不一样。
他虽然也去吸引周边部分城市的人口，但吸引力有限。
武汉去年的常住人口增加了120万，而南昌则是18万。
其实从年轻人的流动轨迹也能看出大部分人的心态。
前不久，江西一本院校的录取工作结束，很多人吃惊地发现江西的高校普遍被冷落，这里面自然也包括南昌的高校。
江西的7所一本院校中，比如南昌大学、江西师范大学、江西财经大学、南昌航空大学等。除了江西财大外，其余六所一本院校招生全面遇冷，连南昌大学这个江西全省唯一一所211也未招满。
所以南昌的空置率有多高，楼市未来如何？相信各位心中应该早已有了答案。
当然，全国有这种情况的可不只是南昌，甚至都算不上最严重的。
贝壳统计的这28个城市都是有点规模的，而一些真正的中小城市，贝壳都不愿意记录的那些城市，空置率肯定更高。
前两年在棚改的刺激下，有的县城每家每户的房子甚至有好几套，空置率怎么可能不高？
2018年底，西南财经大学发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%。要知道这还是2018年的数据。
还有原住建部副部长仇保兴也说过，目前住房空置率已达15%，有的省份更是高达25%，甚至30%。
相比之下，贝壳的数据都算是保守的了。
过去20年，城镇化带来的巨量住房需求是房地产高歌猛进的最大推动力。
2000年，中国城市化率为36.2%。2021年接近70%，几乎翻倍。
2000年，中国人均居住面积还只有10.3平米，2021年这个数字变成了41.76平米。
20多年的时间，人均居住面积增长近四倍。
而根据央行的报告显示，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率高达96%。
可怕的是飞在中国房地产上空的“最大灰犀牛”已经悄悄降临。2021年，中国人口出生率为7.52‰，下降速度极快。
同年人口死亡率为7.18‰，不断向上爬升。生死两条线已经无限趋近，人口负增长很可能会在今年。
一边是加速出现的空置房屋，一边是加速萎缩的购房需求，支撑房地产市场的最大基石已经不复存在。
人人都知鹤岗人口流失严重、房价如葱，却不知鹤岗化已经蔓延到了富饶的长三角。
比如安徽淮南，过去十年常住人口减少了30.8万人，GDP全省倒数第五，已经沦为被帮扶的对象。
显然，众多人口下降、流失的地方，只能无奈成为下一个鹤岗。
其实，一座城市的空置率高不高，房子是不是过剩，自己出去转转就能知道个大概。
比如看看有多少小区灯火通明，多少底商正常经营，又有多少小区形同鬼城底商一片死寂。哪条地铁最拥挤，哪里的高速最塞车，哪里的学校最难考？年轻人出去读大学之后还愿不愿意回来？
我们知道，房产的价值是在一次次交易中确立起来的。房过剩的地区，新房卖不掉只能降价，二手房卖不掉只能僵持，房子彻底变成了不动产。
很多人只是不愿意相信手上的房子真的会变成一堆砖头，涨不起来也卖不出去。而贝壳的这份仅仅存活了一周的报告，虽然数据并非准确，但也算是吹响了一个不大不小的哨声。